Fundos Imobiliários Desafiam Juros Altos e Atraem R$31,5 Bilhões! O Que Vem Por Aí?

Mercado de Fundos Imobiliários mostra resiliência em meio à alta dos juros. Captações somam R$31,5 bilhões até setembro e projeções indicam crescimento com a queda da Selic.

Apesar do cenário de juros elevados no Brasil, a indústria de Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) demonstra resiliência, com ofertas consistentes e projeções otimistas para o futuro. Gestores de recursos, ouvidos pela Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado, indicam que o setor pode encerrar 2025 com um volume de captação ligeiramente inferior ao de 2024, um resultado positivo considerando a preferência dos investidores por renda fixa. A expectativa é de crescimento impulsionado pela queda da Selic. Até o final de setembro, as captações atingiram R$ 31,5 bilhões, representando 71% do total de 2024, que foi de R$ 44,3 bilhões. O montante supera os R$ 30,4 bilhões captados em 2023, segundo dados da Hedge Investments. André Freitas, sócio-fundador da Hedge, afirmou que as captações têm surpreendido e podem chegar a R$ 40 bilhões até dezembro. Ele também mencionou que ninguém esperava que as captações se mantivessem em um patamar tão alto diante da perspectiva de juros altos por um longo período. Com a queda dos juros no horizonte, as cotas dos fundos tendem a se valorizar, o que pode impulsionar novas captações. Essa é uma reação comum no mercado de FIIs quando a Selic diminui. A Hedge Investments aponta que há R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, ressalta que a valorização das cotas, impulsionada pela queda dos juros, pode abrir espaço para novas captações

. Ele alerta para a importância do ritmo dos cortes, pois reduções muito pequenas podem não surtir efeito, enquanto cortes muito agressivos podem gerar problemas inflacionários. Os chamados 'fundos de papel', que investem principalmente em dívidas de empresas do setor, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), continuam liderando as captações. Esses fundos representaram 33% do volume total de captações no ano, totalizando R$ 10,4 bilhões. O crescimento dos fundos de CRIs também está ligado à dificuldade das incorporadoras em obter crédito bancário, direcionando-as ao mercado de capitais, conforme observou Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR. A gestora AZ Quest lançou seu fundo de papel, o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), com um patrimônio líquido de R$ 145 milhões alocados em nove projetos. Marcos Freitas, gestor de fundos imobiliários na AZ Quest, destacou que a diferença entre o custo de captação com uma gestora ou um banco tradicional é pequena. Boa parte da resiliência nas captações é explicada por novas estratégias para gerar liquidez. Em vez de receber aportes em dinheiro, os fundos estão aceitando a entrega de imóveis para compor o portfólio. O TRX Real Estate (TRXF11) foi um dos fundos que mais utilizou essa estratégia. O fundo investe em imóveis comerciais locados para grandes empresas e fez uma oferta de R$ 1,25 bilhão, que foi utilizada na compra de mais de 20 imóveis, com parte do pagamento em cotas. Posteriormente, o fundo anunciou uma nova oferta de R$ 2 bilhões, com potencial de chegar a R$ 3 bilhões, utilizando a mesma estratégia. Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos, mencionou que a estratégia atraiu proprietários de imóveis interessados em replicar o modelo, resultando em um grande pipeline de novas emissões. Outra estratégia que ganhou popularidade foi a oferta de cotas em classes sênior (menor risco) e subordinada (maior risco). Gestoras como a Life Capital, Paladina e Hedge adotaram essa estratégia, que combina fluxos previsíveis com correção inflacionária, atraindo investidores. André Freitas explicou que essa estratégia é como usar o imóvel como um instrumento de renda fixa, garantindo a rentabilidade.

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