Mercado Imobiliário em 'K': Luxo em Alta e o Pesadelo para a Classe Média

vender para comprar, então é mais provável que reduza seus preços para garantir sua próxima mudança', acrescenta Krimmel. 'Os vendedores de casas de luxo têm o luxo do tempo.' Mesmo com as economias de 22 estados flertando com a recessão, os proprietários mais ricos estão firmes, impulsionados pelas mesmas forças que definem o topo da recuperação em forma de 'K': riqueza concentrada, ativos diversificados e o luxo do tempo. 'Califórnia e Nova York, que juntas representam mais de um quinto do PIB dos EUA, estão se mantendo, e sua estabilidade é crucial para a economia nacional evitar uma recessão', explica Mark Zandi, economista-chefe da Moody's Analytics. Esses dois estados, juntamente com outras áreas metropolitanas ricas no nordeste, ancoram a curva superior do mercado imobiliário, onde os centros de emprego em finanças, biotecnologia e saúde continuam a gerar demanda constante, de acordo com um relatório recente da Cotality. Dados do Relatório de Habitação de Luxo da Realtor.com reforçam essa força. Mesmo que a referência nacional de luxo tenha caído 0,5% em setembro, para US$ 1,24 milhão, as listagens de alta categoria estão levando apenas um pouco mais de tempo para vender - 79 dias contra 62 para casas de luxo com preços médios. Essa diferença se manteve estável por quase uma década, destacando o fato de que, mesmo quando o mercado mais amplo esfria, o nível superior desacelera sem parar. Mercados como Santa Bárbara, Califórnia, agora a área metropolitana de luxo mais cara da nação, e Bridgeport-Stamford, Connecticut, continuam a comandar limites de vários milhões de dólares, apoiados por compradores que podem pagar à vista. Quase metade de todas as casas com preços acima de US$ 2 milhões foram vendidas sem financiamento este ano, prova de que a própria liquidez se tornou a vantagem definidora do ciclo imobiliário moderno. Isso contrasta fortemente com as famílias na metade inferior da forma de 'K'. Aqui, a acessibilidade foi corroída e a incerteza sustenta cada decisão. 'Assim como a tendência em forma de 'K' vista nos gastos gerais do consumidor - impulsionada em grande parte por grupos de maior renda - os potenciais compradores de imóveis de baixa renda estão enfrentando desafios devido a um mercado de trabalho incerto, crescimento salarial lento e condições financeiras piores', diz a Dra. Selma Hepp, economista-chefe da Cotality. Os dados mais recentes da empresa mostram que 1 em cada 5 áreas metropolitanas dos EUA agora está registrando quedas anuais nos preços das casas - a maior parte desde meados de 2023 - enquanto as dívidas hipotecárias sérias estão aumentando em vários estados de alto custo, especialmente na Flórida, onde mercados que antes estavam em alta, como Tampa e Orlando, estão esfriando mais rapidamente. São números preocupantes, ainda mais confusos pelo fato de que os preços mais baixos das casas não se traduziram em um boom de compras daqueles que estão à margem há anos. Parte desse descontentamento pode ser resultado do fato de que os custos de compra e propriedade de imóveis estão superando as rendas. As despesas com custódia aumentaram 45% nos últimos cinco anos, e os pagamentos reais de hipotecas subiram 72%, mesmo após contabilizar o recente alívio das taxas. E mesmo com a queda dos preços em algumas áreas, três quartos dos 100 principais mercados do país permanecem supervalorizados, de acordo com o Índice de Preços de Imóveis da Cotality. O poder dessas pressões combinadas afastou os compradores de primeira viagem e de baixa renda, apesar de um modesto aumento na oferta e da recente suavização das taxas de hipoteca. Portanto, mesmo com o aumento das listagens, a rampa de entrada permanece bloqueada, e embora o mercado imobiliário pareça estar abrindo uma porta de longe, ele permanece trancado. Parte do perigo de uma economia em forma de 'K' é como ela corrói o próprio grupo que antes mantinha tudo unido: os assalariados de renda média. Antigos pilares da demanda do consumidor e da estabilidade da habitação, os assalariados de renda média estão diminuindo há mais de meio século. Em 1971, cerca de 61% dos adultos nos EUA viviam em famílias de classe média, de acordo com o Pew Research Center. Em 2021, essa porcentagem havia caído para 50%, enquanto as faixas de renda inferior e superior cresceram. Agora, essa estratificação criou uma dependência indevida dos assalariados de alta renda para sustentar a economia em geral e manter os gastos. 'Para aqueles nos 80% inferiores da distribuição de renda, os gastos simplesmente acompanharam a inflação', compartilhou Zandi em uma postagem recente no X. 'Os 20% que ganham mais se saíram muito melhor.' Basta olhar para Manhattan para ver evidências de como esse padrão está se repetindo no mercado imobiliário. As compras à vista representaram um recorde de 69% de todas as vendas de casas no segundo trimestre de 2025, de acordo com o relatório trimestral da Miller Samuel para Douglas Elliman. Ao mesmo tempo, os negócios que incluíam contingências de financiamento - onde os compradores podem desistir se não conseguirem garantir um empréstimo - atingiram seu segundo nível mais alto em uma década. O resultado é uma tela dividida: um mercado ainda em movimento impulsionado por jogadores no topo e desacelerando em todos os outros lugares. O mercado imobiliário dos EUA - e grande parte da economia em geral - agora repousa sobre uma base frágil: a confiança contínua dos ricos. 'A economia dos EUA está sendo amplamente impulsionada pelos ricos', diz Zandi. 'Enquanto eles continuarem gastando, a economia deve evitar a recessão. Mas se eles se tornarem mais cautelosos, a economia terá um grande problema.' Isso ocorre porque, se a demanda no topo diminuir, haverá pouco amortecimento abaixo dela. A classe média, já espremida por salários estagnados e custos crescentes, não pode facilmente intervir para preencher a lacuna. Em uma economia equilibrada, a habitação reflete a confiança generalizada. Em uma economia em forma de 'K', ela espelha a concentração. E se a curva superior se inclinar, o resto pode não ter onde pousar. Pois nunca houve uma história de mais tristeza do que esta, de compradores ricos e pobres.